مدير "ممتلكات" في حواره لـ"العربية نيوز": فرص كبيرة تنتظر صناعة التكافل في التمويل العقاري.. الدولة تسعى لجذب شريحة كبيرة من العملاء

تعدّدت وتنوعت آراء العديد من خبراء المال والاستثمار والعقارات فى الآونة الأخيرة بشأن القرارات والإجراءات التى أصدرتها هيئة الرقابة المالية بما يتعلق بنشاط التمويل العقارى.. ونظرًا لما يتسم به هذا الملف وما يشهده من طفرات وأثر ذلك على التأمين التكافلى.. التقت "العربية" السيد بيومى، مدير عام الاستثمارات بالمصرية للتأمين التكافلى "ممتلكات" باعتباره واحدًا من أفضل خبراء سوق التأمين فى مجال الاستثمارات وناقشته حول مستجدات هذا الملف.
أكد "بيومى" أن الهيئة العامة للرقابة المالية أصدرت الضوابط النهائية لنشاط التمويل العقارى والتى تهدف إلى تنظيم النشاط.. ومن خلال الضوابط رفعت الهيئة الحد الأقصى لنسبة التمويل للأغراض السكنية من 60% إلى 80%، كما تطرّقت الضوابط إلى الصيغ المستحدثة فى مجال التمويل العقارى والتى تشمل: "الأجارة المنتهية بالتملك والمرابحة والمشاركة" وهو ما يهدف إلى تنمية سوق التمويل العقارى وإيجاد نظم جديدة للتمويل لتلبية مختلف الاحتياجات سواء فى مجال السكن أو العقارات التجارية أو الصناعية أو الخدمية.. شملت الضوابط كذلك القواعد الملزمة لشركات التمويل العقارى للإفصاح عن جميع البيانات والمعلومات المتعلقة بالتمويل والتى تمكن العملاء من اتخاذ القرار, كما أن الضوابط الجديدة حدّدت الأطر التنظيمية للأدوات المستحدثة.. ولعل ما شهدته القاهرة مؤخرًا من ورش عمل ومؤتمرات راعتها وزارة الاستثمار برئاسة الوزير أشرف سالمان، يؤكد لنا بما لا يدعو للشك الدور المتعاظم للتمويل العقارى وأيضًا لصناعة التأمين بشقيها التجارى والتكافلى كلاعب رئيسى فى هذا النشاط الحيوى المؤثر فى الاقتصاد القومى.
أوضح "السيد بيومى" لــ"العربية" أن نشاط التمويل العقارى فى مصر يحكمه القانون رقم 148 الصادر فى أغسطس 2001.. ويعرف التمويل العقارى بأنه أحد أساليب تمويل شراء أو بناء أو ترميم المساكن أو الوحدات الإدارية والمنشآت الخدمية وتقوم الهيئة العامة للرقابة المالية بالرقابة على نشاط التمويل العقارى والأطراف التى تمارس هذا النشاط والتى يمكن أن نذكرها على النحو التالى: "شركات التمويل العقارى - وسطاء التمويل العقارى - جهات التوريق ـ خبراء التمويل العقارى".. بالإضافة إلى شركات الاستعلام الائتمانى وشركات التأمين وهما من الأطراف المكملة لنشاط التمويل العقارى.
وعن دور التمويل العقارى فى خدمة محدودى الدخل فى سبيل تيسيير الحصول على وحدات سكنية منخفضة التكاليف تتناسب مع إمكانياتهم المادية تم إنشاء صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى بموجب القرار الجمهورى رقم 4 لسنة 2003 والذى يخضع لإشراف الهيئة العامة للرقابة المالية.. ويقصد بذوى الدخول المنخفضة كل شخص لا يجاوز دخله الشهرى 1750 جنيهًا مصريًا، وكل أسرة لا يتجاوز دخلها الشهرى 2500 جنيه مصرى.. ويمول الصندوق الوحدات السكنية بحد أقصى 95 ألف جنيه للوحدة, وقد تم كذلك تأسيس الشركة المصرية لإعادة التمويل العقارى بهدف توفير التمويل طويل الأجل لشركات التمويل العقارى والبنوك العاملة فى هذا المجال بضمان محافظهم العقارية وفقًا للضوابط المحددة.. ويمكن للشركة أيضًا إصدار سندات بضمان محافظ القروض العقارية مما يساعد على تنشيط سوق السندات وتدبير التمويل طويل الأجل.
وأكد "بيومى" لــ"العربية" سعى الدولة لاجتذاب شريحة كبيرة من العملاء, وتوسيع قاعدة المستفيدين من التمويل العقارى مبينًا أن هناك –بالفعل- نموًا ملحوظًا فى التمويل العقارى حيث قامت بعض شركات التمويل العقارى بشراء المحافظ والمديونيات من المطوريين العقاريين لتقوم شركات التمويل العقارى بتحصيل الأقساط من العملاء بدلا من المطورين العقاريين وهو ما يتيح الفرصة للمطور لاستثمار أمواله فى مشروعات أخري.
وسط هذا التنافس فى نشاط التمويل العقارى كان قرار مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية رقم 111 لسنة 2015 والخاص بالقواعد والمعايير التى يجب على شركات التمويل العقارى مراعاتها وصيغ التمويل الجديدة والبيانات الواجب توافرها فى اتفاقيات التمويل العقاري.. هذه القواعد -يقول بيومى- تلزم شركات التمويل العقارى بالحرص على مصالح عملائها والإفصاح عن كافة البيانات والمعلومات المتعلقة بالتمويل كما يجب الإفصاح عن المصروفات والعمولات التى يتحملها العميل ويجب أن تكون إجراءات التمويل واضحة ومحددة على نحو يكفل معرفة العميل بجميع حقوقه والتزاماته بما فيها مخاطر عدم السداد.. كما نص القرار على الضمانات المطلوبة للتمويل وحالات السداد المعجل وحوالة الحق والتزام الشركة بتمليك الحصة للعميل بشكل تدريجى حتى تؤول ملكيتها له بالكامل فى نهاية العقد.. وسواء تم العمل داخل السوق من خلال هذا الشكل أو أشكال أخرى مشروعة مثل الإجارة, أى تأجير الشركة العقار إيجار منتهى بتملك العميل له فى نهاية مدة الإجارة أو إثنائها, أو المرابحة أو المشاركة.. كل هذه الصيغ تتوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية.. ومن هنا اشترطت الهيئة أنه فى حال الإعلان أو الترويج لأى منتج تمويل عقارى متوافق مع أحكام الشريعة الإسلامية الحصول على موافقة مسبقة من لجنة رقابة شرعية بشأن هذا المنتج.
ويؤكد "السيد بيومى" فى تصريحاته لــ"العربية" أن السوق العقارية ستشهد إقبالاً كبيرًا خلال الفترة المقبلة مدعومة بالفجوة بين العرض والطلب، بالإضافة إلى توسع الحكومة فى طرح الأراضى وخاصة بنظام الشراكة مع المستثمرين إلى جانب الإسراع فى وتيرة تنفيذ مشروع الإسكان الاجتماعى.. ومما لاشك فيه أننا نحتاج الفترة المقبلة إلى تكاتف أطراف المنظومة العقارية لضبط السوق بحيث يقتصر دور المطور العقارى على التطوير فقط بينما تقوم البنوك وشركات التمويل العقارى بتوفير التمويل اللازم.
ويستند "بيومى" لعدد من المبررات ستقف وراء نمو هذه الصناعة القليلة خلال السنوات القادمة ويأتى على رأسها مبادرة البنك المركزى فى هذا الشأن حيث قام 14 بنك بتوقيع برتوكولات تعاون مع صندوق ضمان ودعم التمويل العقارى ومنهم 11 بنكًا قامت بصرف 11 مليار جنيه.. ومن المؤكد أن مبادرة البنك المركزى قد ساهمت فى القضاء على واحدة من تحديات القطاع والمتمثلة فى ارتفاع أسعار الفائدة على القرض حيث أتاحت المبادرة الحصول على فائدة 7% لوحدات محدودى الدخل و8% لوحدات متوسطى الدخل.
ويرى "السيد بيومى" أن أدوات التمويل المستحدثة تمثل مناخًا جيدًا لشركات التأمين, وبصفة خاصة شركات التكافل لأن هذه الأدوات المستحدثة تخضع كلها لأحكام الشريعة الإسلامية، ولتكملة هذه المنظومة لابد من التنسيق مع شركات التكافل لاستحداث وتقديم تغطيات تأمينية متوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية وتغطى أخطار هذه الأدوات, ومن هنا فإن فرص شركات التكافل فى نمو أعمالها فى هذا النشاط كبيرة.. كما أن شركات التكافل فى مصر قادرة بما تمتلكه من خبرات على استيعاب المنتجات الجديدة فى التمويل العقاري.. وبلغة الأرقام فقد بلغت حصة شركات التأمين التكافلى والذى تعمل به 8 شركات 12% من إجمالى سوق التأمين فى مصر والذى يضم 32 شركة.
ويختتم "السيد بيومى" حديثه لـ"العربية" مؤكدًا أنه يتم حاليًا إعداد قانون جديد للإشراف والرقابة على التأمين يتضمن بابًا للتكافل وجزءًا للتأمين متناهى الصغر والتأمين الطبى إضافة إلى تطوير المواد الخاصة بالحوكمة.. كما أن التشريعات التى تنتظرها السوق والمرتبطة بكل من التأمين التكافلى والطبى تمثل عنصرًا مهمًا فى توفير البيئة القانونية للتوسع بتلك المنتجات، ولعل أكبر دليل على ما ذكرناه سلفاً ما أكده مسئول رفيع الشأن بمؤسسة موديز بأن سوق التأمين المصرية بما تمتلكه من خصائص تصب فى صالحها ومنها أنها تعد ثانى أكبر سوق تأمين فى شمال أفريقيا بعد المغرب كما تمثل ما نسبته 5% من سوق التأمين الأفريقى, كل ذلك من شأنه التأكيد على أن سوق التأمين المصرية تمتلك كل مقومات النمو الكبير.

نقلا عن النسخة الورقية